Dal primo gennaio 2014 era entrata in vigore una legge in base alla quale il prezzo della compravendita doveva necessariamente essere consegnato in deposito al notaio rogante , fino alla registrazione ed effettiva trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di compravendita. Questa norma non è però mai entrata in vigore e la legge per la concorrenza 2017 è intervenuta su queste regole disponendo che il deposito del prezzo deve avvenire solo su specifica richiesta di una delle parti . La legge sulla Concorrenza (n.124/2017), che ha anche un effetto retroattivo, ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.). Il deposito del prezzo è destinato a tutelare l’acquirente contro la possibilità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure sia trascritta o iscritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento. Le norme sul deposito del prezzo consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità, ma rimettono a lui la scelta se avvalersene o meno.
Essendo una norma posta a tutela della parte acquirente, sarà questa maggiormente interessata a chiedere che il prezzo sia depositato presso il notaio anziché essere versato immediatamente al venditore, ma potrà scegliere liberamente se avvalersi di questa possibilità.
Solo in questo caso il notaio al momento del Rogito Notarile tratterrà la somma pattuita per la compravendita e la depositerà su un apposito conto corrente fino all’effettivo trasferimento dell’immobile . Gli interessi maturati sul conto corrente saranno incassati dallo Stato, che li destinerà ad un fondo per le piccole e medie imprese.
Sempre su richiesta di una delle parti, sono consegnate al notaio le somme destinate all’estinzione di gravami, spese non pagate o altri oneri dovuti .
Il deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita. Sono pertanto escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra (a meno che le parti, per garantire una maggiore tutela del venditore, anche in relazione alle somme anticipate, decidano di stipulare il contratto preliminare per atto notarile).
La legge consente di richiedere il deposito anche per la parte del prezzo eventualmente oggetto di dilazione di pagamento, cioè da pagare in un momento successivo rispetto alla stipula dell’atto notarile di compravendita. Quando ciò va contro l’interesse delle parti che hanno concordato tale modalità di pagamento, sarà sufficiente che nessuna di esse chieda al notaio di trattenere in deposito tali somme.
In particolare, la normativa stabilisce che:
- il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto degli immobili; il notaio non può lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti al motivo del deposito ;
- sul citato conto corrente devono convogliare anche tutte le somme che il notaio è incaricato di custodire;
- se il notaio è debitore di qualcuno, i soldi depositati su tale conto corrente non posso essere pignorati dai relativi creditori ;
- se il notaio muore tali soldi non ricadono nella successione e non andranno ai suoi eventuali eredi;
- in caso il cui il notaio abbia contratto matrimonio ,tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
- il notaio non può opporsi alla custodia e alla tenuta in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi ;
- le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.
