L’IMPORTANZA DI VERIFICARE LA CONFORMITÀ EDILIZIA IN UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Uno degli aspetti a cui fare attenzione in una compravendita è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia, in quanto è la stessa conformità a determinare la commerciabilità dell’immobile.
La Legge attualmente in vigore stabilisce che non è possibile alienare immobili non conformi dal punto di vista edilizio. In caso di non conformità l’atto può esser dichiarato nullo.
LA CONFORMITÀ CATASTALE CON LA CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA sono due cose ben diverse. Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.
La conformità urbanistica ( o regolarità edilizia ) , è la concordanza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.
Qui di seguito i titoli edilizi:
Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150
Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10
Concessione in sanatoria, di cui i condoni nel 1985, nel 1994 e nel 2003.
Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01
Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA , CILA
COME VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE.
Per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo ( senza tralasciare gli eventuali precedenti che rappresentato lo storico dell’immobile da verificare). Una volta in possesso della documentazione reperita in comune si potrà verificare la presenza o meno di difformità tra la rappresentazione grafica presentata in catasto ( planimetria catastale ) e lo stato dei luoghi, ovvero come si presenta l’immobile al momento della verifica stessa. In caso di difformità , si dovrà procedere alla regolarizzazione dell’abuso con una pratica edilizia in sanatoria e, in caso di abusi non sanabili, si dovrà procedere al ripristino dello stato di fatto così come rappresentato nell’ultimo progetto autorizzato dal comune di appartenenza, prima di poter procedere alla compravendita immobiliare.
Nel caso di opere abusive con realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa. Gli edifici del tutto abusivi potrebbero risultare del tutto invendibili.
COSA FA IL NOTAIO?
Il notaio ha l’ obbligo di specificare nell’atto di compravendita gli estremi del titolo abilitativo con il quale è stato permesso la realizzazione o della variazione dell’ immobile ad eccezione di:
immobili realizzati antecedentemente al 1942 , a meno che l’immobile non sia abbia subito successivamente interventi edilizi . La Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia infatti non era entrata ancora in vigore;
immobili realizzati antecedentemente al 1° settembre 1967 , nei quali non è necessario inserire gli estremi della Licenza edilizia nell’atto notarile ; questo non esclude che possa sussistere un abuso e quindi è consigliato verificare comunque la conformità urbanistica.
CHI È RESPONSABILE DEL CONTROLLO SU EVENTUALI ABUSI EDILIZI?
Con la sentenza della Cassazione del 26 marzo 2012 n. 11628 si prevede che la conformità urbanistica venga dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità di tale dichiarazione , così come da tale responsabilità è del tutto sollevata l’agenzia immobiliare ( in caso di compravendita che preveda l’ausilio di un mediatore ), lasciando quindi come unico responsabile proprio il venditore fino all’atto di compravendita. L’acquirente , infatti, acquistando l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, si fa carico delle eventuali irregolarità e abusi dell’immobile. Gli oneri relativi alla regolarizzazione , le sanzioni nonchè le responsabilità penali fanno dunque capo al venditore fino all’atto di compravendita, per poi fare capo all’acquirente una volta compravenduto l’immobile.
Dunque, nel caso di un immobile mai stato autorizzato da un titolo abilitativo , lo stesso non potrà essere alienato , mentre in caso di abusi minori, potrà essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità dell’abuso.
I NOSTRI CONSIGLI
Prima di vendere o acquistare un immobile, tutelati incaricando un tecnico abilitato ad effettuare tu i i controlli necessari a verificare la regolarità urbanistica/edilizia, in quanto un tecnico, quando effettua una dichiarazione, ha una responsabilità penale e difficilmente dichiarerà il falso.
I nostri immobili vengono verificati prima di essere messi in vendita.
